Chuyên gia và người mua nhà lo ngại chi phí dự án và giá bất động sản sẽ tiếp tục leo thang khi dự thảo bảng giá đất TP.HCM tăng thêm 30–40%.
Anh Lê Phong, cư trú tại phường An Bình (TP HCM), cho biết hai năm gần đây, mỗi lần thông tin điều chỉnh bảng giá đất xuất hiện, thị trường gần như phản ứng ngay: chủ đầu tư nâng giá bán, nhà đầu tư đẩy giá thứ cấp, còn người mua ở thực dần hụt hơi.
Theo tính toán của anh, từ khi TP HCM áp dụng bảng giá đất theo Quyết định 79, giá nhà đã tăng bình quân 30-40% so với trước. Nếu bảng giá đất mới tiếp tục điều chỉnh, nguy cơ giá nhà leo thang thêm là điều khó tránh khỏi. Bởi khi giá bán sơ cấp bị đội lên, thị trường thứ cấp cũng có xu hướng tăng theo, tạo hiệu ứng dây chuyền.
Cùng quan điểm, chị Thục Vi, nhân viên ngân hàng, sống tại phường Đông Hòa, dẫn chứng năm nay, khi giá đất tại khu vực Bình Dương cũ còn tương đối ổn định, giá nhà đã tăng 40-50%; năm tới, nếu bảng giá tăng mạnh, nhà ở sẽ có nguy cơ leo thang.
Theo dự thảo áp dụng từ 1/1/2026, nhiều khu vực nội thành TP.HCM dự kiến tăng 30–40%, riêng Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ có trục đường tăng 2–3 lần so với hiện hành.
Sở Tài nguyên & Môi trường TP.HCM cho biết bảng giá đất mới về nguyên tắc chưa tác động mạnh đến doanh nghiệp bất động sản do tiền sử dụng đất hiện tính theo phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, ở giai đoạn doanh nghiệp gom quỹ đất từ dân, bảng giá tăng sẽ kéo theo kỳ vọng tăng giá, chi phí giải phóng mặt bằng và mua lại đất đội lên, cuối cùng vẫn phản ánh vào giá nhà.
Lãnh đạo một doanh nghiệp tại TP.HCM chia sẻ, tiền đất chiếm 40–50% tổng chi phí phát triển dự án, thậm chí 60% nếu mua từ thị trường thứ cấp. Doanh nghiệp phải huy động vốn lớn ngay từ đầu và chịu lãi suất trong thời gian chờ triển khai.
MT Eastmark City – điểm sáng hiếm hoi giữa mặt bằng giá tăng mạnh
Tại khu Đông – nơi chiếm hơn 60% nguồn cung căn hộ TP.HCM – giá bán hiện dao động 85–150 triệu/m², khiến việc tìm sản phẩm vừa túi tiền ngày càng khó. Trong bối cảnh giá nhà liên tục leo thang theo bảng giá đất, MT Eastmark City trở thành “điểm rơi giá tốt” hiếm hoi với mức công bố chỉ từ 50 triệu/m², thấp hơn khoảng 40% mặt bằng khu vực.
Đây là mức giá gần như “tuyệt chủng” trong bối cảnh chi phí đầu vào và tốc độ đô thị hóa tăng mạnh. Dự án không chỉ thu hút người mua ở thực mà còn mở ra biên độ tăng giá lớn cho nhà đầu tư.
Bên cạnh căn hộ, dòng office từ 40 triệu/m² và shop từ 68 triệu/m² cũng tạo sức hút lớn nhờ nhu cầu mặt bằng kinh doanh – văn phòng tại khu Đông tăng mạnh. MT Eastmark City sở hữu vị trí chiến lược ba mặt tiền Vành đai 3 – Trường Lưu – Lò Lu, hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, nút giao An Phú, mở rộng cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, 9 tuyến metro…
Sự hội tụ hạ tầng giúp khu vực hình thành các cực phát triển TOD – mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng. Nằm ngay tâm điểm TOD khu Đông, MT Eastmark City có dư địa tăng trưởng dài hạn vượt trội.
Giá nhà chịu áp lực từ hệ số K
“Giá bán buộc phải điều chỉnh tăng, ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản, nhất là phân khúc vừa túi tiền”, một doanh nghiệp nhận định.
Ngoài bảng giá đất, yếu tố được quan tâm nhất hiện nay là hệ số K. Theo dự thảo Nghị quyết của Quốc hội, tiền sử dụng đất = bảng giá đất × hệ số K (UBND tỉnh điều chỉnh hằng năm). Bảng giá chỉ là phần “nền”, còn nghĩa vụ tài chính thực tế phụ thuộc lớn vào hệ số K – yếu tố được xem là “ẩn số” lớn của thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch HoREA) cho biết nhiều dự án vẫn áp dụng phương pháp thặng dư, nên bảng giá tăng chưa tác động ngay. Tuy nhiên, khi công thức mới triển khai, chi phí đất có thể cao gấp 2–3 lần, khiến giá bán căn hộ bị đẩy tăng mạnh.
Ông Võ Hồng Thắng (DKRA Group) đánh giá hệ số K sẽ quyết định mặt bằng giá tương lai: nếu K khoảng 0,5, chi phí đất sẽ “dễ thở”; nhưng nếu trên 1, áp lực giá sẽ lan thẳng vào giá bán.
Để đảm bảo quản lý Nhà nước nhưng không gây sốc giá, ông Châu đề xuất tách hệ số K thành ba nhóm: K1 cho bảng giá cơ bản, K2 cho bồi thường, K3 cho dự án thương mại. Nếu K3 điều chỉnh độc lập theo từng dự án, giá đất thương mại sẽ phù hợp hơn với sức hấp thụ thị trường. Ví dụ, khu Nguyễn Xiển có K1 = 1,4 nhưng K3 = 0,4 thì giá 80 triệu/m² có thể giảm còn 32 triệu/m².
Tuy vậy, ông Võ Hồng Thắng cho rằng không thể kiểm soát giá nhà chỉ bằng việc ghìm bảng giá đất. Chính sách dài hạn cần mở rộng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, khuyến khích nhà ở xã hội, minh bạch giao dịch, hạn chế đầu cơ và áp thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ.
Song song, việc hình thành sàn giao dịch tập trung và Quỹ Nhà ở quốc gia là cần thiết để huy động nguồn vốn dài hạn, ổn định thị trường.
Nguồn: VnExpress
" >
" >
" >
